所有物件の管理委託をするべきか

所有物件の管理を委託するか

不動産を貸した場合、その管理を自分でやるか、不動産会社に任せるのかっていうのは結構迷うところだと思います。下手な管理で入居者が退去しちゃったらどうしようとか、あんな事言われたらどうしよう、クレームが来たらどうしよう、とかいろいろ悩む所も多いのです。

なので、最初は管理をどうするか?について書いてみます。

自主管理のほうがコスト安!

コスト的には自主管理したほうが大抵の場合はトクです。

まず、月額家賃5万円の貸家を管理委託した場合に、毎月支払う管理手数料は高くて10%、安くて5%、やたら安くて3%(入金管理?)、個人の大家さんが節税のために自分が100%出資する一人会社に管理を委託した形を取って20%弱の管理費を取ってるという話も聞きます。

まあ、コスト比較なので安値帯で一番メジャーな5.25%(管理は課税売上なので消費税も取られます)で考えてみます。

月額5万円のお家賃であれば

50,000円 × 5.25 × 100 = 2,625円

2,625円 + 420円(振込手数料) = 3,045円

で、月額管理委託費3,045円で考えてみます。

発生する業務内容としては、半年に1回軽微なクレームが入って入居者や内装業者との電話を10回位行うとします。あとは家賃がきちんと振り込まれているか入金確認をするとします。近所で記帳して20分。電話1回10分として、半年に通話100分、6ヶ月で割って17分弱。記帳タイム20分。合計37分。

37分の節約に3,045円を払うのはもったいないので、管理を頼むのはもったいないといえます。さらに、実際には電話が入ることのほうが珍しいくらいですし、入るとしても入居後数ヶ月がピークで、大方一巡して物件が落ち着いてくると何事もなかったかのようになってきます。

じゃあ滞納した場合はどうなるのかという話ですが、保証会社に入っていれば保証会社に電話すれば済む話なので自分で頑張って回収する必要ないですし、自力で回収する必要があるとして、管理委託していれば管理会社が訴訟代理人になるわけではないので、弁護士や司法書士に頼むことになると思います。

とすると、困ったときに専門家に電話して個別に依頼すればいいわけで、自分でやる必要はないと思います。

実際、不動産屋さんも入居者から電話があったら物件確認は行ってくれますが、大体は内装業者とかにそのまま発注するわけですし。そもそも内装工事やってたらもはや管理ではありませんしね(・ω・)ノ

とすると、任せる必要がないってことになります。

月額家賃200万円分くらいになれば、管理費5.25%として振込手数料抜きでも月額10万5000円になるので、結構なお小遣いですよね。

もう一点、メリットとしては自分の大家としてのスキルが上がることですね。入居者との電話対応、内装業者へ見積もりをとって発注し、仕上がりをチェックしてダメ出しをして残金を支払って、その後の付き合いも維持し続けるというのは、簡単にはできないので、自分でコツコツ経験を積んでいけばいいと思います(・ω・)ノ

入居者から「修理してくれ」って言われるか、不動産屋から「修理して下さいって言ってます」って電話が来るかの違いと、自分で業者に「工事お願いします」というのと、不動産屋に「工事発注しておいてください。請求書はこちらで」というかの違いでしかないので、自主管理であっても管理委託であってもあまり手間に違いはありません。

それでも管理委託をする理由

それでも管理委託をするべきケースもあります。僕も管理は全物件で任せています(・ω・)ノ

本業が忙しい場合

本業があるのでしたら、本業で忙しい時になかなか大家としての仕事を迅速にこなすのは難しいと言えます。日中は電話にもろくに出られない、という場合は管理委託をするべきでしょう。

交渉や即断が苦手な場合

交渉や即断が苦手な方は、管理委託をする方が良い場合もあります。入居者から直接電話がかかってきた時、特にクレームであれば、どのようにして解決をするのか、その場で決断を迫られることもあるでしょう。そういった対応が苦手な方は管理会社にお任せするという手もあるでしょう。しかし、個人的には慣れたほうが良いとは思います。即断を避けるために「管理人」として対応するのもありだと思います。

関西の凄い大家さんの話を聞くと、作業着を着て決して大家さんと名乗らず、管理人として対応したりするという話を聞きましたが、さすがだなと思います。やっぱり当事者が直接話すと感情的になっちゃいますし。弁護士も自分が当事者になったら弁護士雇うって人もいるそうです。冷静に処理できないからだそうです。

管理委託費が安い場合

管理委託費用は業者によってまちまちですので、取引量や取引年数によってはかなり安い金額を提示される場合がありますので、その場合はお任せするという手もあります。宅建業者にとっては格安管理は採算度外視となってる場合もありますので、外注するのも手だと思います。

入居者募集に力を入れる場合

賃貸仲介会社にとっては管理委託物件は自社物件につぐ優先度となりますので、入居者募集も優先してもらえる傾向があります。AD(広告費)の金額や賃料の割安さにも影響されますが、一要因ではあります。

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