空き家を2万円で借りて5万円でリフォームして4万円で貸す廃墟不動産投資家、村上祐章さんの本が出たよ!

最近仲間内で話題になっている廃墟不動産投資家、村上祐章さんの著書がAmazonから届いたので、早速近所のマクドナルドに持って行って読んだよ(ノ)・ω・(ヾ)

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常識破りの『空き家不動産』投資術

発売早々Amazon不動産部門で1位。さすが村上さん(ノ)・ω・(ヾ)

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資金効率がすごい!

普通、不動産投資といえば、600万円で購入した不動産を5万円で貸して、年間60万円の家賃が入るから利回り(年間賃料÷物件価格)は10%といったものです。10年で元を取って、そこから先の土地建物と家賃がやっと実入りになるという商売です(・ω・)ノ

これは何百万円〜何千万円という元手が必要な上に、その上早くても5年、長いと10年〜20年と非常に回収期間が長い商売なので、もともと資産がある人がゆっくり回す商売です。

もちろん、100万円〜300万円くらいの安い価格で不動産を購入して回収期間を3〜5年にする方もいますが、どのみち物件を購入してそれなりに気合を入れて運営しないとイケマセン(`・ω・′  )

村上さんもそう思っていたのですが、ある日ポスティングの仕事をしていた時に数多くの空き家を見つけ、

「この空き家はモッタイナイから、活用しよう!」

と考えて、所有者を探して交渉をして貸してもらい、それを他の人に貸す方法を考えたそうです(・ω・)ノ

それだけではただのサブリースですが、空室時もオーナーに家賃を支払う必要があるサブリース方式ではなく、村上さんは工夫をして空室時には賃料を支払わなくていい方法を取っています(°ω°)

他にも、

「借りているのに100万〜300万円もリフォーム費用をかけていたら結局割にあわない!」

ということで、リフォーム代の平均は脅威の5万円、高くても10万円程度に抑える方法に行き着いたそうです(・ω・)ノ

村上さんの物件では条件はピンキリですが、例えば2万円で借りて5万円でリフォームし4万円で貸した場合、貸し出してから5万円のリフォーム代を回収するのにかかる期間は2ヶ月半です。通常10年かかる不動産投資と比較すると驚異的な回収スピードです(ノ)・ω・(ヾ)

そして、直接入居者を見つけたり、入居者に自分で内見してもらったり、入居者にリフォームや修繕をしてもらったり、とにかく手間をかけずに運営できるノウハウを考案して実践しています。

20万円程度の貯金があって、空き家の所有者に連絡を取って貸してもらうよう話ができて、かつ断られても別の空き家を探せるそこそこのめげない気持ちがあればこれほど低資本でできる商売はそうそうないと思いますので、そういう方にこの本は最強におすすめです(ノ)・ω・(ヾ)

なんでうまくいくのか考えてみた(・ω・)

ネットで売りに出ている物件をパッと買ってそのまま賃貸募集にかけるような不動産投資はめちゃくちゃ薄利ですがかける労力は中古車を買うレベルの労力ですので、それよりは手間をかけている分利益率がいいのは当然です(・ω・)

ただ、実際に日本でこの手の空き家は今驚異的な戸数存在します。

ヤフオクで中古品を売ったことがある方は心あたりがあると思いますが、家にある不要品で、使ってなくて、ヤフオクに出せば1万円以上で売れることはわかりきっているのに、売るのが面倒で放置しちゃうときありますよね(・ω・)

不動産であればなおさらで、ヤフオクに出すよりは手間がかかりますし、不動産業者に買い取ってもらうならまだしも、そもそも売りだす前にリフォームしたほうがいいのか、賃貸に出してから売ったほうがいいのか、考えることはいろいろあって面倒で大変です。実際、何件も不動産を持っていると、持っていることを忘れたり何ヶ月か手を付けずに放置しちゃってる物件があったりしますよね。

一般の人は大家さんより不動産について詳しくないので、人によっては貸し方や売り方を知らなかったり、そもそも

「こんなボロい物件は売ったり貸したりできないだろう」

と思っている人もいるわけです。

貸したり売ったりするにしてもそのままではろくな値段がつかないので、キレイにする必要がありますが、いくらかけてどれくらいリフォームしなきゃいけないのかさっぱりわからないという人もいるでしょう。

それだったら、

「低コストでキレイにして、頑張って営業して入居者を見つけてこれる若い人に任せよう!」

と思う人が結構いそうです(・ω・)ノ

実際、村上さんの経験では、連絡をとった所有者の5人に1人は貸してくれるそうです。

一方、不動産を採算の取れる価格で交渉して安く買う場合、5回に1回も買付は通らないと思います。

理由は2つあると思います。

ひとつは、売るハードルの高さだと思います。仮に空き家が全く必要なければ固定資産税や都市計画税が毎年かかるわけですからいくらだろうと即効で売っちゃうと思います。所有するだけで面倒ですし、仮に相続にでもなれば大変です。

しかし、自分の生まれ育った家にはある程度思い入れがあるので、ちょっと寂しい気がするかもしれません。それだったら売るより上手に活用してくれる人がいて少しお小遣いが入るのであれば持ってても悪く無いでしょ(ノ)・ω・(ヾ)

もう一つは、普通の人には利回り3%でも美味しいということです。今日本の銀行に預けると金利は1%もつかないので、資産の3%が複利計算で回るだけでも相当なものです。5%なら詐欺と感じるレベルです(・ω・)

それが、持ってるだけで銀行に預けるより何十倍(3%なら0.01%で運用するより300倍も儲かる)も割がいいので、持っておいたほうが得になります。

しかし、不動産投資で稼ごうと思っている方が最低でも10%は回らないと割に合わない!と思っていたとします。仮にある不動産の年間の賃料が100万円とすると、3%でまわればヨイと思っている人は 3333万の価値を感じているにも関わらず、買う側は10%、つまり1000万円で売ってくれという話になります。これじゃ取引は成立しませんね(・ω・)

普通の人の感覚であれば持ってるだけでお金が入ってくるなんて美味しくてしょうがないと思うので、よっぽど運営がめんどくさかったり空室に悩んでいたり銀行の返済に苦しんでいたり修繕が多すぎて嫌になったりしない限り売ろうとはそうそう思わないでしょう。

でも、貸すにも売るにも一工夫がいる空き家であれば、自分で持っていればお金が出ていき困っていたところ、「リフォームはこちらでするから2万円で借してほしい」という人が現れたら、仮にその不動産の価値が200万円だとしても、200万円の不動産から年間20万円(固定資産税等で4万円かかるとして)のお金が手間なく入ってきたら全然美味しいと思います(・ω・)

なので、物件価格が高騰している今、買うのではなく借りて賃貸業をする村上さんのやり方はすごい!と思いました(ノ)・ω・(ヾ)

続きは村上さんの本で(・ω・)ノ

廃墟不動産投資家のブログも書かれているのでこちらもおすすめですよ~(ノ)・ω・(ヾ)

 

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